Cos’è il diritto di superficie per il fotovoltaico

Michael Hackhofer / 20 Marzo, 2021 / Energy Solutions

Si tratta, in sostanza, di una tipologia di accordo che regola l’impiego di spazi, adibiti a installazione di impianti fotovoltaici, senza l’obbligo di vendere la proprietà.

Le realtà industriali sono tra le maggiori beneficiarie, poiché le grandi metrature sopra a capannoni e magazzini rappresentano un luogo tra i più adatti alla sistemazione e all’utilizzo di tali sistemi.

Vediamo, in questo articolo, cos’è il diritto di superficie per il fotovoltaico e quali sono i vantaggi.

Diritto di superficie per il fotovoltaico: cos’è e come funziona

In generale, il diritto di superficie stabilisce la separazione tra la proprietà del terreno e quanto costruito o installato sullo stesso, permettendo la cessione di tale diritto in cambio di un corrispettivo economico.

Per caratteristiche, legate anche alla durata nel tempo, l’installazione di un impianto fotovoltaico rientra pienamente tra le strutture edificabili sul sito.

Dal punto di vista burocratico, la formula giuridica (contemplata dagli articoli 952 – 956 del Codice Civile) prevede la stesura di un contratto di diritto privato mediante atto notarile, trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Si distinguono, dunque, due attori/contraenti:

  • il proprietario dell’area privata che cede il diritto di superficie;
  • il soggetto investitore, che sostiene economicamente le spese di installazione, gestione e manutenzione dell’impianto fotovoltaico che andrà situato in quell’area.

Quest’ultimo, a riconoscimento della concessione, paga quindi al soggetto cedente un canone di affitto, se si tratta di cessione a tempo determinato, o una somma per l’acquisto nel caso di cessione del titolo a tempo indeterminato.

In base agli accordi presi, il pagamento può quindi avvenire secondo diverse modalità:

  • un’unica soluzione anticipata;
  • un rateo periodico (mensile, trimestrale ecc.).

In certi casi, i soggetti proprietari del tetto o del terreno dato in concessione possono non solo guadagnare con il diritto di superficie, ma stipulare anche un contratto di Power Purchase Agreement, per acquistare energia rinnovabile dal produttore (a condizioni particolarmente vantaggiose).

Qui trovi l’approfondimento dedicato: Contratti PPA (Power Purchase Agreement), cosa sono.

Diritto di superficie per il fotovoltaico: durata e riscatto dell’impianto

Per quanto riguarda il diritto di superficie per il fotovoltaico, possono essere incluse aree quali terrazze e lastrici solari (come i tetti piani di palazzi, magazzini o strutture commerciali, che presentano favorevoli caratteristiche di accessibilità ed edificabilità) oppure anche terreni agricoli.

La durata contrattuale, in genere, è la seguente:

  • tempo indeterminato, nel caso di vendita del diritto di superficie;
  • 20-25 anni nel caso di tempo determinato.

Durante il periodo di contratto, la proprietà dei beni installati per la produzione di energia è in mano all’investitore. Tuttavia, una volta scaduto il tempo concordato, il proprietario originario torna in possesso del pieno diritto di superficie e può eventualmente decidere di riscattare l’impianto presente.

A seconda degli accordi, dunque, il proprietario del tetto o del terreno potrebbe ritrovarsi al termine del periodo contrattuale ad essere il proprietario dell’impianto fotovoltaico installato. Tale sistema, sebbene giunto ormai alla fine del proprio ciclo di vita, avrebbe comunque una struttura già predisposta e funzionante, che richiederebbe soltanto l’ammodernamento con nuovi componenti.

I vantaggi del diritto di superficie per il fotovoltaico

Il diritto di superficie, oltre a rappresentare un forte incentivo alla diffusione di impianti che producono energia pulita, può essere senza dubbio uno strumento vantaggioso per entrambi i soggetti coinvolti.

Da un lato, coloro che hanno a disposizione aree inutilizzate (quali tetti o terreni) possono guadagnare semplicemente per il fatto di consentire a un investitore l’uso di quella superficie. Dall’altro, l’investitore stesso può guadagnare dalla cessione dell’energia rinnovabile prodotta al GSE (Gestore Servizi Energetici).

Chiaro che, per massimizzare i vantaggi, la progettazione dell’impianto dovrà considerare i diversi fattori economici:

  • costo di realizzazione e manutenzione;
  • canone del diritto di superficie;
  • prezzo di vendita dell’energia;
  • imposta di registro.

Maggiori o minori guadagni dipendono anche dall’estensione dell’area, dalle condizioni di esposizione al sole e dalle capacità produttive dell’impianto fotovoltaico. Ecco perché le aziende con grandi superfici disponibili hanno particolare interesse a considerare questa soluzione.

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